Immobilien

So erfüllt sich Ihr Traum vom Eigenheim

 

Lesezeit: 8 min
18.11.2020 17:16  Aktualisiert: 18.11.2020 17:16
Das Eigenheim als Altersvorsorge? Viele Deutsche träumen davon. Doch nur wenige besitzen hierzulande tatsächlich die Immobilie, die sie bewohnen. Wie Sie Ihren finanziellen Rahmen für einen Immobilienerwerb berechnen und was die größten Stolpersteine beim Kauf sind, erklärt Expertin Sylvia Schäfer-Kopplin von Wüstenrot im Interview.
So erfüllt sich Ihr Traum vom Eigenheim
Wer bauen oder kaufen will, steht oft vor einem Hindernis: Die Suche nach dem geeigneten Objekt. (Foto: Pixabay)

Altersvorsorge neu gedacht: Eine eigene selbstgenutzte Immobilie kann ein sehr wichtiger Bestandteil zur Altersvorsorge sein. Deutschland ist mit einer Eigenheimquote von rund 51,5% im europäischen Vergleich absolut abgeschlagen, nur in der Schweiz besitzen weniger Menschen eine eigene Immobilie. Was können dafür die Gründe sein?

Sylvia Schäfer-Kopplin: Deutschland liegt, was die Wohneigentumsquote in Europa angeht, auf einem der hinteren Plätze. Ursächlich dafür sind unter anderem die Immobilienpreise für Wohnimmobilien, die gerade in den letzten Jahren nochmals deutlich gestiegen sind. Das Angebot ist zudem vielerorts knapp und es fehlt Bauland für Neubauten. Ein weiterer wesentlicher Grund für die geringe Eigentumsquote ist nach wie vor im fehlenden Eigenkapital zu suchen. Nur elf Prozent der Mieter in Deutschland verfügt über ein angespartes Vermögen von mehr als 50.000 Euro.

Die Menge an potenziellen Häuslebauern ist also riesig, zudem wird durch die Politik versucht, Anreize zu setzen, um zu bauen oder kaufen. Sehen Sie, dass diese Bemühungen fruchten und die Nachfrage nach Baufinanzierungen steigt?

In der Tat gibt es im Bereich Neubau wie auch bei den Immobilienkäufen aus dem Bestand in Deutschland großen Nachholbedarf. Das Geschäft mit der Baufinanzierung zieht an: Auch die W&W-Gruppe verzeichnete im Baufinanzierungsgeschäft in den ersten neun Monaten 2020 einen Zuwachs im Neugeschäft um 5,6 Prozent, verglichen mit den Neunmonatszahlen von 2019.

Im Rahmen der Immobilienfinanzierungen steigen im Übrigen – wie wir feststellen – nicht nur die Kaufpreise für die einzelnen Objekte. Auch die Darlehenshöhen steigen, beeinflusst sicherlich durch die aktuell sehr günstigen Kapitalmarktzinsen.

Wer bauen oder kaufen will, steht oftmals vor einem Hindernis: Die Suche nach dem geeigneten Objekt. Es ist kein Geheimnis, dass der Immobilienmarkt ordentlich unter Druck steht und die Preise die vergangenen Jahre überproportional gestiegen sind. Sie sind ja nah am Kunden dran: Wie lange dauert in der Regel die Suche, bis das passende Objekt gefunden wird und was sind die größten Stolpersteine?

Eine Immobilie ist kein Allerwelts-Erwerb – eine Entscheidung für eigene vier Wände sollte von daher gut vorbereitet werden, nicht nur in finanzieller Hinsicht. Zur Klärung der Frage „Was genau suche ich“ gehört es beispielsweise auch, frühzeitig die eigenen Prioritäten in Sachen Infrastruktur und Wohnumfeld zu durchdenken, etwa gewünschte Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zu Schule oder Kindergarten oder Freizeitmöglichkeiten. Wer bei der Immobiliensuche nicht auf einen bestimmten Immobilientyp oder eine ganz bestimmte Lage festgelegt ist, hat in der Regel bessere Chancen, eine geeignetes Haus oder eine Eigentumswohnung zu finden. Dennoch ist eine Recherchezeit von einem Jahr oder mehr für einen Wohnimmobilienerwerb nicht ungewöhnlich.

Werden wir doch einmal konkret: Sagen wir eine junge Familie, beide Mitte 30 und im Berufsleben stehend, zwei Kinder, wollen ein Eigenheim erwerben, um ihr Glück perfekt zu machen. Welche Gedanken sollte sich diese junge Familie im Vorfeld machen, bevor es überhaupt Objekte besichtigt und die Finanzierung plant?

Wer ein Haus oder eine Wohnung errichten oder erwerben will, kommt zunächst an einem gründlichen Kassensturz nicht vorbei. Vorhandenes Sparguthaben, die maximale monatliche Finanzierungsrate – all das will im Vorfeld betrachtet sein. Dabei lässt sich der finanzielle Rahmen für einen Immobilienerwerb wie folgt berechnen: Mögliche Darlehensrate x 12 Monate geteilt durch 3,5 (für Zins plus Tilgung) x 100 zuzüglich vorhandenem Eigenkapital. Vom dem so errechneten Betrag sollten für Nebenkosten wie etwa Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten mindestens 10 Prozent abgezogen werden. Mit dem Wissen, wie kostspielig die Traumimmobilie inklusive Grundstück maximal werden darf, können Immobilieninteressenten dann beginnen, den Wohnungsmarkt zu sondieren.

Das Eigenheim wird mit hoher Wahrscheinlichkeit die größte Investition sein, die jemand in seinem Leben macht, daher ist gute Vorbereitung wichtig. Was sollte in der Planung an erster Stelle stehen, Vorgespräche zu Immobilienfinanzierung, die Objektsuche oder etwas ganz anderes?

Zunächst muss der finanzielle Rahmen abgesteckt werden, dann können sich Interessenten auf die Suche nach einem geeigneten Haus oder einer Wohnung machen. Falls neu gebaut werden soll, können Bauträger oder Architekt konsultiert werden. Wenn jemand eine bestehende Immobilie erwerben will, können Makler in der Zielregion sinnvolle Suchhilfe leisten. Sie haben oftmals den Marktüberblick und kennen die örtlichen Preise.

Ist das Traumhaus oder eine geeignete Eigentumswohnung gefunden, stehen Vorgespräche zur Immobilienfinanzierung an – wobei Interessenten sich tunlichst mehrere Finanzierungsangebote vorlegen lassen sollten, um Vergleichsmöglichkeiten zu haben.

Gibt es eine Faustregel, wie viel Eigenkapital prozentual zu den Kosten zur Verfügung stehen muss, ohne dem es wenig Sinn macht, von der eigenen Immobilie zu träumen?

Die klassische Finanzierungsregel setzt auf 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, beispielsweise über ein vorhandenes Bausparguthaben. Der Rest der benötigten Mittel kann dann als Bauspar- und Hypothekendarlehen aufgenommen werden. Nicht immer wird eine Finanzierung jedoch so klassisch aufgebaut: Im Einzelfall sind bei entsprechender Bonität auch Darlehensvergaben bis zu 100 Prozent der Objekt- und Grundstückskosten möglich. Wichtig dabei: Nebenkosten sollten in der Regel nicht fremdfinanziert, sondern aus Eigenmitteln der angehenden Immobilienbesitzer abgedeckt werden. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger wird die Finanzierung.

Gibt es eine Obergrenze, die der Kaufpreis im Verhältnis zum Bruttojahreseinkommen nicht übersteigen sollte?

Nein, eine solche Grenze gibt es nicht. Was finanziert werden kann, ist abhängig von den vorhandenen Eigenmitteln, der maximalen monatlichen Finanzierungsrate und den Sicherheiten, wenn es an die Gespräche mit Kreditinstituten geht. Was in der Tat vom Jahreseinkommen abhängt, ist die monatliche Belastung. Hier sollte man sich nicht übernehmen.

Welcher Wunsch wird Ihnen öfters vorgetragen: Will die Mehrheit lieber eine Bestandsimmobilie kaufen und gegebenenfalls renovieren oder selbst bauen?

Bestandsimmobilien sind seit Jahren im Trend. Bei ihnen gibt es in der Regel keine komplizierte Bauphase, sie sind schneller bewohnbar und zudem oftmals auch günstiger als ein Neubau. Trotzdem wird wieder mehr gebaut: In den ersten acht Monaten 2020 sind die Baugenehmigungen um knapp 5 Prozent gestiegen, verglichen mit 2019.

Aus der Erfahrung: Was läuft meist reibungsloser: Bauen oder Bestandsimmobilie?

Beides hat sein Für und Wider. Wenn eine Familie neu baut, zahlt sie beispielsweise weniger Grunderwerbsteuer, als wenn eine vorhandene Immobilie aus dem Bestand erworben wird. Andererseits laufen angehende Immobilienbesitzer bei einer Bestandsimmobilie eine geringere Gefahr, entstehende Kosten falsch zu kalkulieren – was bei einem Neubau durchaus vorkommen kann. Da überschreiten dann die tatsächlichen Baukosten plötzlich die geplanten.

Bei einem Neubau fahren Bauherren gut, die auf verlässliche und erfahrene Bauunternehmen setzen, welche termin- und kostentreu arbeiten und ein gutes Preis-Leistungsverhältnis bieten. Auch Fertig- oder Massivhäuser von der Strange können eine gute Wahl sein, um den gegebenen Preisrahmen zu halten. Besondere Herausforderungen können bei einem Neubau allerdings durch Verzögerungen bei der Baugenehmigung oder eine schleppende Bauausführung entstehen. Dieses Problem besteht bei einem Erwerb aus dem Bestand nicht – wenn das Haus oder die Wohnung nach dem Kauf nicht umfassend umgebaut oder saniert werden soll.

Ist das Objekt gefunden, muss die Finanzierung festgezurrt werden. Wüstenrot bietet diverse Finanzierungsmodelle an. Wenn wir beim Beispiel unserer jungen Familie bleiben, was erwartet diese im Beratungsgespräch?

Zunächst ist zu klären, welche Prioritäten und welche finanziellen Möglichkeiten die angehenden Immobilienbesitzer haben: Wie hoch dürfen die Gesamtkosten maximal werden, kann monatlich eine etwas höhere Rate gezahlt werden – was der schnellen Entschuldung dient – oder soll die monatliche Belastung gezielt niedrig sein? Wie flexibel muss die Finanzierung insgesamt gehalten werden, wie lang soll die Zinsbindung sein? Letztlich geht es für Wüstenrot als Finanzierungsinstitut darum, ein ebenso sicheres wie passgenaues Finanzierungskonzept zu erstellen, welches die finanziellen Möglichkeiten der Immobilieninteressenten zu 100 Prozent berücksichtigt. Dazu gehört auch, zu klären, was gegebenenfalls an staatlichen oder regionalen Fördergeldern, Zuschüssen oder verbilligten Darlehen in die Finanzierung einfließen kann, etwa über die Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Gibt es eine Faustregel, in wieviel Jahren die Finanzierung eines Eigenheims abgeschlossen sein sollte?

Je nach Finanzierungsmodell rechnet man für die Finanzierung eines Eigenheims in Deutschland in der Regel zwischen 25 und 30 Jahren. Die Dauer kann variieren, abhängig vom eingebrachten Eigenkapital, der Höhe der monatlichen Tilgung und von Sondertilgungen, etwa bei einer Erbschaft. Sinnvoll ist in jedem Fall, wenn Wohneigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung vor dem Eintritt in den Ruhestand komplett abbezahlt haben. Sie sparen sich dann im Alter monatliche Zahlungen für die Finanzierung – das Wohneigentum wird so zur „steinernen Rente“, einer wichtigen privaten Altersvorsorge. Die Unterhaltskosten, die auch bei einem eigenen Haus anfallen, sind in der Regel im Übrigen deutlich niedriger, als wenn Senioren beispielsweise Miete zahlen müssten.

Neben dem reinen Kaufpreis gibt es eine Menge anderer Kosten, die beim Erwerb der eigenen vier Wände beachtet werden müssen, etwa die Grunderwerbssteuer, Maklergebühr oder die Kosten für den Notar. Zudem hat jedes Objekt laufende Kosten. Wie können sich angehende Immobilienbesitzer davor schützen, diese zu unterschätzen? Wie werden diese Kosten richtig kalkuliert?

In der Tat kommen zu den Kosten für das Objekt und das Grundstück Nebenkosten hinzu, die aus Eigenmitteln finanziert werden sollten: bis zu 6,5 Prozent für die Grunderwerbsteuer – das differiert je nach Bundesland –, 1,5 Prozent für den Notar, bis zu 3,5 Prozent für Maklercourtage und 1,5 Prozent für die Eintragung im Grundbuch. Insgesamt rechnet man bei einem Immobilienerwerb bis zu 13 Prozent der Gesamtkosten an Nebenkosten. Diese müssen von vorneherein mit veranschlagt und bei den Gesamtkosten eingerechnet werden.

Gibt es einen typischen Fehler, den angehende Eigenheimbesitzer machen, den sie schon öfters beobachtet haben und unsere Leser vorwarnen können?

Manche Finanzierungspläne sind schon von vorneherein löchrig – es ist ein kapitaler Fehler, wenn etwa Nebenkosten zu niedrig kalkuliert oder andere anfallende Kosten (Umzug, Renovierungen, die zu beschaffende Einbauküche) zu gering angesetzt werden. Kostspielige Fehler entstehen auch, falls die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit in Zeiten niedriger Zinsen überschätzt wird. Da Kreditinstitute für ihre Darlehen oft nur eine Mindesttilgung von 2 Prozent der Kreditsumme pro Jahr fordern, erscheint die Monatsrate besonders niedrig. Das verführt dazu, insgesamt eine höhere Kreditsumme aufzunehmen. Bei Ablauf der Zinsbindung und wieder gestiegenen Kapitalmarktzinsen können Anschlusskredite teuer werden, wenn der zu finanzierende Restbetrag noch hoch ist.

Löcher im Finanzierungsplan machen eine Finanzierung insgesamt riskant. Um Luft für ungeplante Ausgaben zu haben, sollte daher eine Immobilienfinanzierung nie „auf Kante“ erstellt werden. Eine Sicherheitsreserve in der Hinterhand macht immer Sinn.

Zur Person: Sylvia Schäfer-Kopplin ist Leiterin Produktmanagement Finanzierung im Vertrieb der Wüstenrot Bausparkasse AG.

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