Immobilien

So schützen sich Hauskäufer vor dem Platzen der Immobilienblase

Lesezeit: 5 min
11.10.2021 17:20  Aktualisiert: 11.10.2021 17:20
Die Wohnimmobilienpreise steigen derzeit so kräftig wie nie. Doch damit könnte bald Schluss sein. Experten mahnen zur Vorsicht beim Hauskauf.
So schützen sich Hauskäufer vor dem Platzen der Immobilienblase
Wenn die Immobilienpreise einbrechen, kann einen die eigene Immobilie in den Ruin treiben. (Foto: iStock.com/wildpixel)
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So rasch wie derzeit sind die Wohnimmobilienpreise in Deutschland noch nie gestiegen. Laut dem Statistischen Bundesamt waren Häuser und Eigentumswohnungen im zweiten Quartal um 10,9 Prozent teurer als vor einem Jahr. Die Bundesbank warnte denn auch bereits im Februar vor einer Blase auf dem Immobilienmarkt. Die Preise in den Städten lägen „zwischen 15 Prozent und 30 Prozent über dem Wert, der durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“, schreiben die wissenschaftlichen Mitarbeiter im Monatsbericht. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete liege bei Wohnungen mehr als 25 Prozent über dem langjährigen Mittelwert seit der Wiedervereinigung – in Städten sogar über 35 Prozent.

Experten wie der Immobilienforscher Reiner Braun mahnen zur Vorsicht. „Häuslebauer sollten einen Teil der Immobilie selbst finanzieren und besser 70 als 80 Prozent mit einer Hypothek abdecken“, empfiehlt er. Sollte eine Blase platzen, könnten die Preise bis zu einem Drittel fallen. Wenn der Wert der Immobilie einbreche, könne eine Hypothek nicht mehr ausreichend mit Sicherheiten hinterlegt sein. Die Bank könnte Häuslebauer auffordern, Kapital nachzuschießen, erklärt Braun. Daher sei es sinnvoll, einen Teil der Immobilie bereits im Voraus selbst zu finanzieren. Bei einer großen Depression, bei der viele Banken pleitegingen, könnte freilich auch das nicht ausreichen, sagt Braun.

Marktlage ändert sich ab 2025

Der Vermögensberater Andreas Beck sieht in Immobilien derzeit ein „Hochrisikoinvestment“, von dem er abrate, wie der Mathematiker in einem Youtube-Interview erklärt. Erstens seien die Preise sehr hoch und die Mietrenditen gering. Zweitens sei das Zinsänderungsrisiko aufgrund der geringen Hypothekenzinsen groß. Wenn die Hypothekenzinsen steigen würden, könnten viele Bauherren die hohen Preise nicht mehr stemmen. Drittens würden die Kinder der geburtenstarken Jahrgänge mehr Wohnraum in Metropolen nachfragen, während es bei Älteren einen sogenannten Remanenzeffekt gebe. Sie würden weiter auf einer großen Fläche wohnen, obwohl die Kinder ausgezogen seien.

Die demografische Lage werde ab dem Jahr 2025 kippen, wenn die Bevölkerung zunehmend schrumpfe und die Jungen mit Wohnungen in den Metropolen versorgt seien. „Wenn ich das berücksichtige, dann ist es schon mutig, zu den heutigen Preisen eine Immobilie zu kaufen“, sagt Beck, der das Institut für Vermögensaufbau gegründet hat. Laut Beck werden die Immobilienpreise aber nicht plötzlich in den Keller rauschen, wie das periodisch auf den Aktienbörsen geschieht. Es werde Jahre dauern, bis die Luft aus der Blase vollends entwichen sei, sagt er. Dabei seien vor allem in den Städten die Preise überhöht – auf dem Land gebe es bereits heute viel Leerstand.

„Kranke Preisentwicklungen“

Auch ein Frankfurter Architekt glaubt an eine Blase. Einer seiner Kunden habe kürzlich ein Einfamilienhaus in Frankfurt am Main für fünf Millionen Euro gekauft, wie er gegenüber „Altersvorsorge Neu Gedacht“ erklärt. Quadratmeterpreise von 10.000 Euro seien in der Bankenmetropole keine Seltenheit. Das seien teils „kranke Preisentwicklungen“, berichtet der Mann, der ein Architekturbüro mit über 20 Angestellten leitet. Er warnt davor, über einen Bankkredit gleich noch eine übertriebene Innenausstattung mitzufinanzieren. Möbel, Teppiche oder eine Wärmepumpe seien kein nachhaltiges Investment, sondern Konsum. „Nach zehn oder 15 Jahren sind die Sachen nichts mehr wert, weil sie verschleißen oder aus der Mode geraten”, sagt der Architekt. Oft mache die Innenausstattung gleich ein Drittel der Kosten aus. „Der Rohbau ist immer etwas wert, aber den Ausstattungskram möchte ein Käufer womöglich nach zehn Jahren nicht übernehmen.“

Wenn die Immobilienpreise einbrechen, kann eine Bank den Wert per Gutachten neu schätzen lassen, erklärt der Architekt. Falle etwa der Wert eines Hauses von 600.000 auf 400.000 Euro, spreche die Bank von einer Unterdeckung der Hypothek. Sie könnte dann Sicherheiten nachfordern. Wenn der Kreditnehmer nicht nachschießen könne, könne die Bank das Haus in eine Zwangsversteigerung geben. „Im schlimmsten Fall wird das Haus in einer Rezession für 200.000 Euro versteigert, während der Kreditnehmer gerade einmal 50.000 Euro abbezahlt hat und somit auf 350.000 Euro Schulden sitzen bleibt“, erklärt der Architekt. Das Haus sei dann weg. Laut Andreas Beck sind die deutschen Banken aber sehr vorsichtig bei der Immobilienkreditvergabe und verlangten etwa 30 Prozent Selbstfinanzierung.

Gemischtes Portfolio übersteht Weltkriege

Beck empfiehlt Anlegern, 20 Prozent in langfristige Schweizer Staatsanleihen und in inflationsgekoppelte Euro-Anleihen zu investieren und 80 Prozent in Aktien. „Ein Weltaktien-Portfolio, das möglichst breit gestreut ist, halte ich für den sichersten Wertspeicher – auch wenn sein Wert schwanken dürfte“, sagt er. Bei diesem sei man unabhängig von einzelnen Regierungen oder Wirtschaftsphasen. „Das hat auch Weltkriege überstanden.” Einzelne Aktien seien zwar überbewertet, etwa US-Technologiewerte. Aber Value-Aktien seien tendenziell günstig, also Titel mit einem geringen Kurs-Gewinn-Verhältnis wie Basisgüterhersteller. Gold mische er „rudimentär“ bei, sagt Beck.

Besonders hoch ist die Blasengefahr in Großstädten. Laut dem Blasenindex des Berliner Forschungsinstituts Empirica stieg die Blasengefahr zuletzt aber auch in den Regionen mit schrumpfender Bevölkerung. Ursache der erhöhten Blasengefahr sei vor allem die Niedrigzinspolitik der EZB, die die Hypothekenzinsen der Geschäftsbanken nach unten drücke - auch in demografischen Schrumpfungsregionen. Sobald die Zinserwartungen der Geschäftsbanken deutlich steigen, könnten die Immobilienpreise – zumindest inflationsbereinigt – einbrechen, erwartet Braun.

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Elias Huber arbeitet als freier Journalist in Frankfurt am Main und hat Volkswirtschaftslehre in Mannheim und Madrid studiert.


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