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Hausbau in Eigenleistung: Die Vor- und Nachteile der „Muskelhypothek“

Lesezeit: 5 min
08.11.2021 15:55
Mit einem Hausbau in Eigenleistung lässt sich viel Geld sparen. So können Heimwerker durchaus einige Gewerke selber übernehmen. Auf Fachkräfte sollte dennoch nicht verzichtet werden.
Hausbau in Eigenleistung: Die Vor- und Nachteile der „Muskelhypothek“
Beim Hausbau können einige Arbeiten selbst übernommen werden. Jedoch sollte man die Arbeit nicht unterschätzen. (Foto: iStock.com/goir)
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Wer sein Haus selber bauen möchte, erhofft sich in erster Linie eine geringere finanzielle Belastung. Denn je höher die Eigenleistung beim Hausbau, desto geringer fallen die Kosten für Baufirmen und Handwerker aus. Diese eingesparten Kosten sind auch unter dem Begriff „Muskelhypothek“ bekannt.

Bei der Finanzierung werden die sogenannten Eigenleistungen teilweise von der Bank als Eigenkapital angerechnet. Außerdem reduziert sich dadurch die Darlehenssumme und die Chance auf einen Baukredit mit günstigen Zinsen ist deutlich höher.

Ein Haus selber zu bauen bedeutet jedoch nicht, alles im Alleingang zu erledigen. Es geht dabei vielmehr um die selbstständige Beauftragung, Organisation und Begleitung einzelner Prozesse auf dem Bau. Die Ausführung bestimmter Baumaßnahmen in Eigenleistung hängt dann vor allem mit dem individuellen handwerklichen Geschick des Bauherrn zusammen.

Einige Gewerke sollten dennoch ausschließlich von geeignetem Fachpersonal durchgeführt werden. Neben der Planungsphase betrifft dies unter anderem den Rohbau sowie die Sanitär- und Elektroinstallationen. So sind langfristige Baumängel vermeidbar.

Faktor Zeit

Ein wichtiger Faktor, den viele Bauherrn für die Erbringung ihrer Muskelhypothek unterschätzen, ist die dafür benötigte Zeit. Ein Hausbau in Eigenleistung dauert nicht selten länger als ein Jahr. Dahinter verbergen sich bis zu 1.000 Stunden Arbeitszeit, was bei einem Jahr Bauzeit bis zu 20 Stunden pro Woche wären, die man zusätzlich zum Alltag auf der Baustelle verbringen müsste. Konkret bedeutet dies: wenig bis keine Zeit für die Familie, Verzicht auf Urlaub, kaum Freizeit.

Deswegen ist es für weniger geübte Heimwerker sinnvoll, sich auf Gewerke wie Maler- und Tapezierarbeiten, Böden verlegen sowie Wege-, Auffahrt- und Gartenarbeiten zu beschränken. Wer vom Fach ist, kann zusätzlich die Dämmung des Dachs übernehmen, Türen und Fenster einsetzen oder Elektro- und Sanitärarbeiten vornehmen.

Bis zu 15 Prozent Eigenleistung werden von der Bank anerkannt

Grundsätzlich erkennen Banken bis zu 15 Prozent der gesamten Bausumme als Eigenleistung an. Kostet ein Haus zum Beispiel 250.000 Euro, verlangt die Bank in der Regel 20 Prozent Eigenkapital, was in diesem Fall 50.000 Euro wären. Werden in diesem Fall 10 Prozent Eigenleistung anerkannt, kann der Bauherr 25.000 Euro Eigenleistung auf sein Eigenkapital anrechnen, sodass am Ende nur noch 25.000 Euro Eigenkapital nachzuweisen sind.

Da die Bank hohe Risiken vermeiden möchte und die erbrachten Leistungen überhaupt als Eigenkapital anerkannt werden, empfiehlt sich eine exakte Aufstellung aller geplanten Leistungen. Hierbei ist es besonders wichtig, die Lohnkosten der Handwerker und Baufirmen separat aufzuführen, da genau dieser Anteil zum Berechnen der Muskelhypothek benötigt wird.

Sparpotential bei Arbeiten mit hohem Arbeits- und geringem Materialanteil

Ein großes Sparpotenzial bieten Arbeiten, bei denen der Arbeitsanteil höher ist als der Materialanteil. Dazu gehören unter anderem Maler- und Tapezierarbeiten. Ein Beispiel: Ein Malerbetrieb veranschlagt 5.000 Euro Lohnkosten für die Arbeiten am Haus, exklusive 2500 Euro Materialkosten. Entscheidet man sich dazu, die Malerarbeiten selber zu übernehmen, trägt man nur noch die Materialkosten in Höhe von 2500 Euro, sodass der Wert der Eigenleistung 5.000 Euro beträgt und auf das Eigenkapital angerechnet werden kann.

Keine Gewährleistung bei Eigenleistung

Ein besonderes Augenmerk gilt der Gewährleistung im Eigenheim. Auf die eigene erbrachte Leistung gibt es für den Bauherrn nämlich keine Gewährleistung. Weisen die eigenen Arbeiten also Baumängel auf, muss man selber dafür haften und für die Behebung der Mängel aufkommen.

Geht die Eigenleistung in ein von einer Baufirma erstelltes Gewerk über, sollte man davor genau überprüfen, ob Mängel entstanden sind, um diese anschließend von der Firma beseitigen zu lassen.

Übrigens: Wer neben Bauunternehmen auf die Hilfe von Familie oder Freunden setzt, ist für deren Sicherheit verantwortlich. Alle Helfer müssen bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG) angemeldet werden, eine Unfallversicherung abschließen und die Baustelle gemäß den gesetzlichen Vorschriften absichern.

Die Vorteile der Muskelhypothek im Überblick:

  • Niedrigere Baukosten
  • Geringere Darlehenssumme
  • Baukredit mit günstigen Zinsen
  • Selbstständige Koordination der Gewerke
  • Individuelle Absprache der Eigenleistungen

Die Nachteile der Muskelhypothek im Überblick:

  • Keine Gewährleistung bei Eigenleistungen
  • Fehlende Fachkompetenz und Materialkenntnisse
  • Verzicht auf Freizeit, Hobbys, Urlaub
  • Selbstüberschätzung
  • Längere Bauzeit

Wer also selber bauen und damit Eigenleistungen an seinem Haus übernehmen möchte sollte vorher genau überlegen, welche Gewerke als Bauherr zu schaffen sind und was vom Fachpersonal übernommen werden sollte. Vor dem ersten Kreditgespräch mit der Bank ist es in jedem Fall ratsam seinen Einsatz realistisch durchzukalkulieren und einzuschätzen, welchen Wert die Muskelhypothek tatsächlich hat.

***

Nico Bülles arbeitet als Freischaffender in der Medien- und Kreativwirtschaft, u.a. im kulturellen und bildungspolitischen Bereich.


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