Immobilien

Vermieten oder verkaufen? Das rechnet sich für Wohnungsbesitzer

Lesezeit: 4 min
02.06.2021 16:43
Wer vor zehn Jahren eine Immobilie gekauft hat, kann diese nun mit großem Gewinn verkaufen. Doch wie lange müsste die Wohnung vermieten werden, um auf den heutigen Kaufpreis zu kommen? Eine Analyse hat das für 70 Großstädte berechnet.
Vermieten oder verkaufen? Das rechnet sich für Wohnungsbesitzer
Wie viel Gewinn kann ein Eigentümer einer Wohnung beim Verkauf aktuell machen und wie lange es dauert, diesen durch die Vermietung zu erwirtschaften? (Foto: Pixabay)

Mehr zum Thema:  
Benachrichtigung über neue Artikel:  

Wer vor zehn Jahren eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft hat, hat das Geld in der Regel gut angelegt. Denn durch die stark gestiegenen Kaufpreise würde beim jetzigen Verkauf in den meisten Großstädten ein sechsstelliger Gewinn warten. Doch lohnt sich jetzt der Verkauf oder ist weiterhin vermieten doch sinnvoller? Eine Analyse von immowelt untersucht, wie viel Gewinn Immobilienbesitzer, die vor zehn Jahren eine Eigentumswohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern gekauft haben, nun beim Verkauf erwirtschaften würden und wie lange es dauert, diesen durch die Vermietung zu generieren. Demnach würde es in der Spitze gut 30 Jahre dauern, bis der Verkaufserlös durch Mietzahlungen erzielt wird.

Den meisten Gewinn aller untersuchten 70 Städte würden Verkäufer nach zehn Jahren in München machen: 2010 hat eine Wohnung zwischen 60 und 80 Quadratmeter 190.000 Euro gekostet, aktuell liegt der mittlere Verkaufspreis schon bei 550.000 Euro. Abzüglich Kaufnebenkosten und Restschuld stehen beim Verkauf unterm Strich 386.000 Euro Gewinn. Würde die Immobilie weitervermietet werden, dauert es 31 Jahre, bis durch Mieteinnahmen die gleiche Summe erwirtschaftet wird. In weiteren Metropolen ist das Preisniveau deutlich geringer: In Hamburg winken dennoch 222.000 Euro Gewinn. Dafür müssten Eigentümer 30 weitere Jahre vermieten. In Berlin sind es 237.000 Euro und 27 Jahre.

Kaufpreise sind Mieten enteilt

In kleineren Studentenstädten ist die Zeitspanne zum Teil sogar noch größer: In Freiburg (34 Jahre), Heidelberg (32 Jahre) oder Augsburg (30 Jahre) ist die Nachfrage nach Anlageobjekten so stark gestiegen, dass die Preiskurve in den vergangenen zehn Jahren steil nach oben gezeigt hat und die möglichen Verkaufserlöse entsprechend hoch sind. Rund 200.000 Euro könnten Verkäufer in den drei Städten aktuell Gewinn machen.

Durch die Vermietung würde es hingegen sehr lange dauern, vergleichbare Summen zu erzielen. Das liegt vor allem daran, dass die Kaufpreise den Mieten in den vergangenen Jahren zunehmend enteilt sind: Während der Mietmarkt vielerorts reguliert ist und die Mieten dadurch langsamer steigen, gibt es bei den Kaufpreisen kaum Grenzen nach oben. Die stetig hohe Nachfrage, befeuert durch die anhaltende Niedrigzinsphase, lässt die Kaufpreise seit Jahren immer weiter steigen.

Das spricht für den Verkauf und das dagegen

Benötigen Immobilienbesitzer das Geld aus dem Verkauf, um die eigenen Wohnsituation zu verändern, kann sich der Verkauf derzeit lohnen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sich eine Familie durch den Wechsel von einer Wohnung in ein Haus vergrößern oder ein Rentnerpaar im Alter in eine seniorengerechte Immobilie ziehen möchte. Auch der Aufwand durch die Vermietung kann ein Grund für die Veräußerung sein. Zudem besteht das Risiko, dass die Immobilienpreise wieder sinken und der Gewinn in Zukunft geringer ausfällt als jetzt. In der Vergangenheit ist dies bereits öfters passiert.

Wahrscheinlicher ist es aber, dass die Kaufpreise für Immobilien auch in den nächsten Jahren weiter steigen – wenngleich sich der Anstieg in besonders angespannten Märkten etwas abbremsen könnte. Heißt, wer erst in ein paar Jahren verkauft, wird wahrscheinlich noch mehr Gewinn machen als jetzt. Hinzu kommt, dass es aufgrund der Niedrigzinsphase kaum renditestarke Anlagemöglichkeiten gibt. Einen derart großen Wertzuwachs bei vergleichsweise geringem Risiko wie bei Immobilien findet man kaum. Eigentümer, die keine größeren Anschaffungen planen, machen somit höchstwahrscheinlich keinen Fehler, die Wohnung weiter zu vermieten.

Am wenigsten Gewinn im Osten und Ruhrgebiet

Während sich in den beliebtesten deutschen Großstädten die Kaufpreise in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt haben, sind sie in den strukturschwachen Regionen in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet nur geringfügig gestiegen. Die Gewinne, die Eigentümer beim Verkauf jetzt realisieren können, sind vergleichsweise gering. So bleiben in Oberhausen nach Abzug der Restschuld und der Nebenkosten 18.000 Euro übrig, in Duisburg 35.000 Euro und in Chemnitz 37.000 Euro. Da dort das Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen noch ausgewogener ist, wären diese Beträge beim Weitervermieten nach 14 bis 16 Jahren erwirtschaftet.

Doch es gibt auch Ausnahmen: Einige ost- und westdeutsche Großstädte sind besonders in den letzten Jahren immer mehr im Kommen. So sind in Essen beim Verkauf aktuell 70.000 Euro Gewinn möglich, in Dresden und Leipzig sogar knapp über 100.000 Euro.


Mehr zum Thema:  

AS
Immobilien
Immobilien Immobiliengigant in Schwierigkeiten: Sorge vor einem Crash in China

Der Immobiliengigant Evergrande steht unter großem Finanzdruck. Der Konzern spricht selber von „beispiellosen Schwierigkeiten“. Wie...

AS
Vorsorge
Vorsorge Risiko von Cyberangriffen auf Unternehmen steigt massiv

Schon vor der Corona-Krise war es um die IT-Sicherheit in vielen Firmen nicht gut bestellt. Homeoffice und pandemiebedingte Einbußen...

AS
Vorsorge
Vorsorge „Mehr Netto vom Brutto“: Sogar Arbeitgeberpräsident kritisiert Steuersystem

Normalverdienern bleibe zu wenig vom Lohn übrig, kritisiert der Arbeitgeberpräsident. Auch das Steuersystem müsse leistungsgerechter...

AS
Geldanlage
Geldanlage Um die finanzielle Bildung steht es schlecht!

Inflation? Aktien? EZB? Keine Ahnung! Junge Menschen beklagen fatale Wissenslücken bei den Themen Geld, Vermögen und Finanzen.

AS
Immobilien
Immobilien Eigenbedarf, Hochwasser, Parkverbot: So umgehen Sie juristischen Fallen beim Umzug

Ein Umzug ist nicht nur viel Arbeit – es lauern auch einige juristische Fallstricke. Lesen Sie hier eine Auflistung von Urteilen...

AS
Börse
Börse Deutschen Geldinstitute wollen durch Fusionen europäische Bankenriesen schaffen

Der Chef der Deutschen Bank will die Größenvorteile Europas nutzen. Auch andere Bosse deutscher Banken fordern einen einheitlichen...

AS
Vorsorge
Vorsorge Urteil: Arbeitnehmer müssen Krankheit im Zweifel nachweisen

War die während ihrer Kündigungsfrist krank gemeldete Kollegin wirklich krank? Ein Unternehmen in Niedersachsen bezweifelt das – und...

AS
Geldanlage
Geldanlage Eine Vermögensabgabe kommt - auch ohne EU-Vermögensregister

Das von der EU vorangetriebene Vermögensregister hat zuletzt für viel Kritik gesorgt. Doch in Deutschland stehen dem Staat schon jetzt...

AS
Vorsorge
Vorsorge Familienunternehmen fürchten die drohende Erbschaftssteuer

Mehrere Parteien versprechen im Wahlkampf eine Erhöhung der Erbschaftsteuer. Der BDI zeigt auf, was vielen Familienunternehmen konkret...

AS
Börse
Börse Öl ganz vorn: Das waren die besten Geldanlagen seit Jahresbeginn

Nach den ersten acht Monate das Jahres 2021 liegt Rohöl, das einen Preisanstieg um mehr als 40 Prozent verzeichnet, ganz vorn. Doch es...

AS
Geldanlage
Geldanlage Verkauf von Gold und Silber in Deutschland wird weiter erschwert

Schon wer zwei Unzen Gold verkaufen will, muss bei der Bank seit August die Herkunft des Goldes dokumentieren können. Wer keine Rechnung...

AS
Börse
Börse Österreichs Finanzaufsicht warnt Anleger vor "Pump and dump"

Österreichs Finanzmarktaufsichtsbehörde warnt vor "Pump and dump", einer Form der Marktmanipulation, bei der Kleinanleger an der Börse...