Kritiker wie die CDU sprechen von einer „historischen Dummheit“, Befürworter von einem „Segen“ für viele Menschen: Der Berliner Mietendeckel ist der wohl stärkste staatliche Eingriff in den Wohnungsmarkt seit Ende des Sozialismus. Seit einem Jahr (23. Februar) gelten in der Hauptstadt nun staatliche Mietobergrenzen für rund 1,5 Millionen vor 2014 erbaute Wohnungen. Die Zwischenbilanz fällt gemischt aus: Während das rot-rot-grüne Regierungsbündnis im Roten Rathaus die Spirale immer höherer Mieten durchbrochen sieht, beklagt die Immobilienwirtschaft drastische Einnahmeverluste und fährt ihre Investitionen zurück.
Mit Inkrafttreten des bundesweit bisher einmaligen Gesetzes, das zunächst auf fünf Jahre bis 2025 befristet ist, sind die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Sie dürfen erst ab 2022 wieder steigen, nach jetzigem Stand höchstens um 1,3 Prozent jährlich. Wird eine Wohnung wieder vermietet, muss sich der Vermieter an Obergrenzen, die sich an Alter, Ausstattung und Lage der Wohnung bemessen, und die zuletzt verlangte Miete halten.
Der Deckel soll Mietern, so Wohnsenator Sebastian Scheel (Linke), eine „Verschnaufpause“ verschaffen. Denn die Hauptstadt hat sich zum Tummelplatz deutscher und internationaler Immobilieninvestoren entwickelt, die gute Rendite wittern. Jahrelang stiegen die Mieten hier stärker als anderswo in Deutschland, auch wenn sie noch nicht an das Niveau von Städten wie München oder Frankfurt heranreichten. Nach Berechnungen des Dachverbands Zentraler Immobilien-Ausschuss (ZIA) kletterten Neuvertragsmieten zwischen 2013 und 2019 um 27 Prozent.
Scheel sagt, die Berliner Mieten hätten sich innerhalb von zehn Jahren mehr als verdoppelt, ohne dass die Einkommen mithalten konnten. „Die Konstruktion der Mietpreisbremse hat hier komplett versagt“, so der Senator mit Blick auf eine Regelung des Bundes zur Begrenzung von Mieterhöhungen. Sie ermöglicht den Ländern seit Juni 2015, „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ auszuweisen, in denen Vermieter beim Einzug neuer Mieter dann höchstens zehn Prozent auf die örtliche Vergleichsmiete aufschlagen dürfen.
Der Berliner Mietendeckel ist hier deutlich schärfer. Am 23. November 2020 zündete seine zweite Stufe: Mieten, die mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen liegen, sind seither gesetzlich verboten und müssen vom Vermieter gesenkt werden. Der Senat geht davon aus, dass das 340.000 Wohnungen betrifft, das Hamburger Forschungsinstitut F+B von 512.000 Wohnungen und einem monatlichen Senkungsvolumen von 21 Millionen Euro. Mieter können mitunter mehrere Hundert Euro monatlich sparen.
Nach Einschätzung Scheels hält sich die große Mehrheit der Vermieter an die Vorgaben. Andere sind erfinderisch bei Umgehungsstrategien. Sie vereinbaren etwa neben der Deckel- eine höhere Schattenmiete für den Fall, dass das Gesetz juristisch gekippt wird. Andere schließen gesonderte Mietverträge für Möbel ab oder drohen, befristete Verträge nicht zu verlängern, wenn der Mieter auf Einhaltung des Mietendeckels besteht. Wieder andere setzen auf Nutzungs- statt Mietverträge. „Die meisten davon sind schlicht gesetzeswidrig“, sagt Scheel und verweist auf drohende Bußgelder bis zu einer halben Million Euro.
Während die Mieten in fast allen großen Städten 2020 weiter gestiegen seien, seien sie in Berlin gesunken, freut sich der Senator dennoch und führt das auf den Deckel zurück. Der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, sieht das genauso. „Der Mietendeckel hat zweifellos bei bestehenden Mietverhältnissen für eine Entlastung bei der Mietpreisentwicklung gesorgt.“ Auch ein Rückgang der tatsächlich gezahlten Mieten bei Neuvermietungen sei erkennbar. „Ein Segen“, so Wild.
Der ZIA bestätigt den Trend: Vermieter in der Hauptstadt verlangten im Mittel 5,7 Prozent weniger als vor einem Jahr, hieß es im Herbstgutachten 2020 des Verbandes. Ursache sei aber nicht der Mietendeckel, denn untersucht worden seien die Markt- oder Schattenmieten, die Anbieter in ihre Inserate schreiben. Außerdem habe die Entwicklung schon 2018 begonnen sich zu drehen.
„Der Mietendeckel hat die angespannte Lage am Berliner Wohnungsmarkt dramatisch verstärkt“, sagt ZIA-Präsident Andreas Mattner. „Die Zahl der zur Vermietung angebotenen Wohnungen hat sich innerhalb eines Jahres halbiert.“ Rund 140 Interessenten kämen im Schnitt auf eine Wohnung, das sei bundesweit der höchste Wert.
Auch der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), der private, genossenschaftliche und kommunale Firmen mit 730.000 Wohnungen in Berlin repräsentiert, sieht ausschließlich negative Folgen des Mietendeckels. Er beziffert die Einnahmeverluste seiner Mitglieder während der Geltungsdauer von fünf Jahren auf rund 900 Millionen Euro. Das Minus bei Investitionen in Neubau, Modernisierung und Klimaschutz schätzt der Verband auf 4,5 Milliarden Euro.
Eine Gemeinsamkeit haben Kritiker und Befürworter des Mietendeckels: Sie blicken gespannt nach Karlsruhe. Nach diversen Klagen entscheidet das Bundesverfassungsgericht, ob das Gesetz juristisch haltbar ist. Der Termin ist noch offen. Im Kern müssen die Richter zwei Fragen klären: Ist ein solcher Eingriff in Eigentumsrechte erlaubt? Und kann ein Land das regeln oder ist allein der Bund für Mietrecht zuständig? Verfassungsrechtler haben dazu unterschiedliche Meinungen.
