Immobilien

Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten?

Lesezeit: 5 min
09.05.2022 19:26  Aktualisiert: 09.05.2022 19:26
Momentan wird alles teurer – vielerorts gilt das auch für die Mieten. Doch nicht jede Erhöhung ist rechtens.
Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten?
Was machen, wenn eine Mieterhöhung ins Haus steht? (Foto: iStock.com/Damir Khabirov)
Foto: Damir Khabirov

Die zunehmende Verteuerung vieler Gebrauchsgüter aufgrund der derzeitigen hohen Inflation sowie der durch den Ukraine-Konflikt entfachte Preisanstieg der Energie- und Heizkosten strapaziert Deutschlands Mieter Tag für Tag. Gerade in dieser angespannten Lage packen jedoch viele Vermieter die Gelegenheit beim Schopf und versuchen die Mieten ihrer Objekte preislich anzupassen. Eines vorweg: Eine rechtliche Basis für eine inflationsbegründete Mieterhöhung gibt es im Falle einer Vermietung nicht, wenn der Mietpreis pro Quadratmeter der Wohnungsfläche (Netto-Kaltmiete) vereinbart wurde. Anders sieht es dagegen bei sogenannten Indexmiet-verträgen aus. Diese Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter orientiert sich dann nicht am örtlichen Mietspiegel, sondern an der Inflationsrate bzw. am Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Bei dieser weniger bekannten Mietpreisgestaltung können die Kosten nach einem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex steigen oder gegebenenfalls auch sinken.

Welche Miete ist angemessen?

Doch wie lässt sich nun durch den Mieter feststellen, ob die Höhe der Wohnungs-miete auch angemessen ist? Hier lohnt sich ein Blick in den gültigen Mietspiegel. In großen Ballungsräumen werden diese „ortsüblichen Vergleichsmieten“ oftmals in einer Übersicht von den städtischen Behörden im Internet zur Verfügung gestellt. Dort, wo diese Möglichkeit nicht existiert, muss selbst recherchiert werden. Meist gelingt dies durch Nachfrage bei der örtlichen Gemeinde oder mithilfe eines örtlichen Mietervereins. Auch sollte geprüft werden, ob in der Stadt / Gemeinde eine Mietpreisbremse (ó Mietobergrenze bei Neuvermietung) besteht, denn seit dem 1. Juni 2015 können die Bundesländer selbst bestimmen, wo eine Mietpreisbremse geltend gemacht werden kann. Ebenso wichtig zu wissen: Mieter müssen bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags selbst über die örtlichen Gegebenheiten und dem Bestehen einer geltenden Mietpreisbremse Bescheid wissen, um im Fall der Fälle eine zu hohe Miete zu rügen. Bestand beispielsweise bei Vertragsabschluss des Mietvertrags eine Mietpreisbremse, darf der Vermieter nicht mehr als die Vergleichsmiete plus 10 Prozent zusätzlich berechnen.

Allerdings gilt leider auch hier – keine Regel ohne Ausnahme(n)! Damit Neubauten und Wohnungsmodernisierungen für Eigentümer weiterhin lukrativ bleiben, gilt die Mietpreisbremse nicht immer uneingeschränkt. So darf ein Vermieter, sofern er seine Mieter darüber schriftlich informiert, bei einem Neubau die Miete frei festlegen, ohne dabei auf eine bestehende Mietpreisbremse zu achten. Gleiches gilt, wenn der Vermieter sogenannten „Bestandsschutz“ genießt. Dies bedeutet, dass eine deutlich höhere Miete auch bei einer geltenden Mietpreisbremse bestehen bleiben kann, sofern der Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags den neuen Mieter hiervon schriftlich in Kenntnis setzt. Auch wenn der Vermieter eine großflächige Modernisierung durchgeführt hat, die ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus umfasst, ist der Vermieter bei der Erstvermietung nicht an die sogenannte Mietpreisbremse gebunden. Erst nachfolgende Mieter (nach einer Erstvermietung) hätten dann wieder ein Anrecht auf die Einhaltung der Mietpreisbremse. Bei einer Vermietung einer möblierten Ferienwohnung gelten ebenso andere Bestimmungen – auch hier gilt keine Mietpreisbremse.

Einspruchsmöglichkeiten begrenzt

Gegen eine Mieterhöhung, die seitens des Vermieters auf einer gültigen rechtlichen Grundlage erstellt worden ist, kann ein Mieter kein Einspruch erheben. Es sei denn, es wurden seitens des Mieters Mietmängel festgestellt, die nicht von ihm selbst verursacht wurden und die bereits schon beim Abschluss des Mietvertrags bekannt gewesen waren. Zu den Gründen, die eine Mietminderung rechtfertigen, zählen beispielsweise eine unzureichende Kalt-/Warmwasserversorgung, Schimmel- und Feuchtigkeitsbefall in der Wohnung, ein Defekt der Heizungsanlage, Schäden der Bausubstanz (z. B. Wasserschaden), undichte Fenster, aber auch ein defekter Fahrstuhl, fehlende Rauchmelder oder eine falsch berechnete Wohnfläche im Mietvertrag. Letzteres ist ein Phänomen, das häufiger auftritt, als gemeinhin angenommen wird. So ist in einigen Mietobjekten die Wohnfläche nur mit einer Circa-Quadratmeter-Angabe versehen. Ist im Mietvertrag darüber hinaus keine weitere Klausel des Vermieters enthalten, die die Circa-Angabe relativiert, kann es sich für Mieter lohnen, selbst zum Zollstock zu greifen, um nachzumessen. Denn wenn die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent beträgt, kann der Mieter nicht nur zukünftig seine Miete mindern, sondern auch zu viel gezahlte Miete inklusive Betriebskosten zurückverlangen. Häufige Streitpunkte bei der Wohnflächenberechnung sind vor allem Balkone und Terrassen, Kellerräume, ungenutzte Flächen unter Treppenaufgängen sowie Dachschrägen in Dachgeschosswohnungen. Bitte beachten: Bei der Berechnung der Wohnungsgrundfläche spielt auch die zeitliche Dimension eine Rolle. So gilt für Mietverträge, die vor dem Jahr 2004 abgeschlossen wurden, die sogenannte „Zweite Berechnungsverordnung“, währenddessen für Verträge ab 2004 die sogenannte „Wohnflächenverordnung“ gilt.

Bestehen gemeinhin Zweifel an den Berechnungen des Vermieters ist es ratsam, einen Experten, wie etwa einen versierten Anwalt für Mietrecht oder einen Mietverein zurate zu ziehen. Auch die Internetseite „CONNY“ kann hier als sinnvolle Anlaufstelle genannt werden. Das Besondere: Das Online-Portal setzt Verbraucherforderungen zum Thema „Mietpreisbremse /Mietsenkungen“ durch, veranschlagt jedoch nur ein Honorar vom Auftraggeber, wenn es zur Durchsetzung der besagten Forderungen kommt.

Sollte eine Mieterhöhung dennoch einmal zu einer Schieflage der persönlichen Finanzen führen, kann über das Online-Tool „Wohngeldrechner BMI“ des Bundesbauministeriums sehr schnell und einfach geprüft werden, ob ein Anspruch auf „zusätzliches“ Wohngeld besteht und wie hoch dieses ausfallen würde.

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Stefan Friebis arbeitet nebenberuflich als freier Texter für unterschiedliche Branchen, u.a. IT, Verbandswesen, Immobilienwirtschaft sowie Finanzen und Versicherungen.
 

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