Immobilien

Immobilienblase: „Miete statt Zins bestimmt wieder den Preis“

Lesezeit: 3 min
08.08.2022 12:22  Aktualisiert: 08.08.2022 12:22
Laut dem Berliner Forschungsinstitut Empirica beginnt gerade das Ende des Immobilienbooms. Der bundesweite Blasenindex stagnierte im zweiten Quartal.
Immobilienblase: „Miete statt Zins bestimmt wieder den Preis“
Experten rechnen nicht mit einem plötzlichen Platzen der Immobilienblase, sondern einem langsamen Entweichen der Luft im Innern. (Foto: iStock.com/AndreyPopov)
Foto: AndreyPopov

Laut Experten ist die Zeit stark steigender Immobilienpreise vorbei. Der Blasenindex des Berliner Forschungsinstituts Empirica stagnierte im zweiten Quartal. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmieten (der sogenannte Vervielfältiger) und das Verhältnis von Kaufpreis zum Durchschnittseinkommen sei bundesweit bloß leicht gestiegen. Die Baukredite und die Zahl der Fertigstellungen sei sogar stagniert, teilte das Institut mit.

„Die Blasengefahr dürfte bald sinken“, vermutet denn Empirica. Die Nachfrage breche nicht ein und werde voraussichtlich hoch bleiben, solange keine Rezession einsetze. Gleichzeitig würden aber steigende Zinsen und Materialengpässe den Neubau abwürgen. „Wenn aber das Angebot langsamer wächst und die Nachfrage nicht einbricht, dann steigen die Knappheit und mit ihr im Durchschnitt auch die Mieten“, erklärt das Institut und fügt hinzu: „ Miete (statt Zins) bestimmt wieder den Preis.“

Allerdings werde es zu einer Ausdifferenzierung der Mieten kommen: Je besser die Lage, Ausstattung und der energetische Zustand, desto eher lege die Kaltmiete zu und der Preis sinke nicht. Allenfalls die hohen ausstehenden Baukredite könnten bei einer Rezession zu einer Gefahr werden: „Die hierzulande typischerweise langfristige Zinsfestschreibung mit im Zeitablauf zunehmender Tilgungsleistung liefert jedoch das Vertrauen, dass es nochmal gut geht und keine Kreditblase platzt.“

Blasengefahr in 60 Prozent der Kreise und Städte

Laut dem Blasenindex besteht in 21 Prozent der deutschen Städte und Landkreise eine hohe Blasengefahr und in 39 Prozent eine eher hohe Gefahr. Insbesondere in den Top-12-Metropolen gibt es eine Blase: Etwa kostet ein Haus oder eine Wohnung in München im Schnitt 49 Jahresnettokaltmieten. Danach folgen Stuttgart (44,9), Düsseldorf (44,6) und Hamburg (44,3). Empirica misst Immobilienblasen an den vier Indikatoren Vervielfältiger, Einkommen-Preis-Verhältnis, Zahl der Fertigstellungen und Entwicklung der Baukredite.

Als Blase bezeichnet Empirica „einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist“. Das Schädliche daran seien weniger die hohen Preise selbst, sondern die überzeichnete Knappheit. Diese führe zu einer Fehlleitung von Ressourcen in den Wohnungsbau. Dieser werde „über Gebühr angekurbelt“. Dagegen werde Kapital für andere Anlageinvestitionen knapp.

Gefährlich werde eine Immobilienblase aber erst, wenn sie platze. „Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren“, erklärt Empirica und fügt hinzu: „Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhandnehmen.“

***

Altersvorsorge-neu-gedacht.de ist eine Publikation von Bonnier Business Press Deutschland und ist Ratgeber zu den Themen Vorsorge und Geldanlage.

ANG
Geldanlage
Geldanlage Die besten ETFs und Aktien aus dem Gesundheitssektor
29.09.2023

In diesem Artikel werden exemplarisch ETFs und Aktien aus dem Gesundheitssektor vorgestellt, die das Potenzial haben überdurchschnittlich...

ANG
Geldanlage
Geldanlage Die Bedeutung von Diversifikation: Eine Anleitung zur Portfoliooptimierung
29.09.2023

Die Kunst der Portfoliooptimierung liegt nicht nur in der Auswahl der richtigen Anlagen, sondern auch in der gekonnten Verteilung dieser...

ANG
Geldanlage
Geldanlage Risikomanagement für Anleger: Wie man Verluste minimiert und Gewinne maximiert
26.09.2023

Risikomanagement ist das Steuerrad, das Anleger durch die stürmischen Gewässer der Finanzmärkte leitet. Erfahren Sie, wie Sie mit klugen...

ANG
Immobilien
Immobilien Stärkster Preisrückgang bei Wohnimmobilien in einem Jahr seit 2000
25.09.2023

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes vom Freitag verbilligten sich Wohnimmobilien im zweiten Quartal gegenüber dem...

ANG
Geldanlage
Geldanlage Die Grundlagen der technischen Analyse für Anleger
22.09.2023

Die technische Analyse ist ein unverzichtbares Werkzeug für viele Investoren, das hilft, Markttrends zu entschlüsseln und fundierte...

ANG
Geldanlage
Geldanlage Wie man einen ETF auswählt: Kriterien für die Auswahl der besten ETFs
21.09.2023

Investieren in ETFs kann eine effiziente Methode sein, Diversifikation in Ihr Portfolio zu bringen. Doch wie wählen Sie den richtigen ETF...

ANG
Geldanlage
Geldanlage Automatische Geldanlage stößt bei vielen Sparern auf Skepsis
18.09.2023

Robo Advisor versprechen einfache, breit gestreute Geldanlagen im Internet. Doch um die Angebote ist es zuletzt ruhig geworden. Neue Zahlen...

ANG
Geldanlage
Geldanlage Anlagestrategien für die Ruhestandsplanung: Wie ETFs bei der Altersvorsorge helfen können
11.09.2023

Dieser Artikel wird Ihnen eine Einführung in ETFs geben, die Vorteile ihrer Aufnahme in Ihr Ruhestandsportfolio diskutieren und Tipps zur...