Immobilien

Immobilienblase: „Miete statt Zins bestimmt wieder den Preis“

Lesezeit: 3 min
08.08.2022 12:22  Aktualisiert: 08.08.2022 12:22
Laut dem Berliner Forschungsinstitut Empirica beginnt gerade das Ende des Immobilienbooms. Der bundesweite Blasenindex stagnierte im zweiten Quartal.
Immobilienblase: „Miete statt Zins bestimmt wieder den Preis“
Experten rechnen nicht mit einem plötzlichen Platzen der Immobilienblase, sondern einem langsamen Entweichen der Luft im Innern. (Foto: iStock.com/AndreyPopov)
Foto: AndreyPopov

Laut Experten ist die Zeit stark steigender Immobilienpreise vorbei. Der Blasenindex des Berliner Forschungsinstituts Empirica stagnierte im zweiten Quartal. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmieten (der sogenannte Vervielfältiger) und das Verhältnis von Kaufpreis zum Durchschnittseinkommen sei bundesweit bloß leicht gestiegen. Die Baukredite und die Zahl der Fertigstellungen sei sogar stagniert, teilte das Institut mit.

„Die Blasengefahr dürfte bald sinken“, vermutet denn Empirica. Die Nachfrage breche nicht ein und werde voraussichtlich hoch bleiben, solange keine Rezession einsetze. Gleichzeitig würden aber steigende Zinsen und Materialengpässe den Neubau abwürgen. „Wenn aber das Angebot langsamer wächst und die Nachfrage nicht einbricht, dann steigen die Knappheit und mit ihr im Durchschnitt auch die Mieten“, erklärt das Institut und fügt hinzu: „ Miete (statt Zins) bestimmt wieder den Preis.“

Allerdings werde es zu einer Ausdifferenzierung der Mieten kommen: Je besser die Lage, Ausstattung und der energetische Zustand, desto eher lege die Kaltmiete zu und der Preis sinke nicht. Allenfalls die hohen ausstehenden Baukredite könnten bei einer Rezession zu einer Gefahr werden: „Die hierzulande typischerweise langfristige Zinsfestschreibung mit im Zeitablauf zunehmender Tilgungsleistung liefert jedoch das Vertrauen, dass es nochmal gut geht und keine Kreditblase platzt.“

Blasengefahr in 60 Prozent der Kreise und Städte

Laut dem Blasenindex besteht in 21 Prozent der deutschen Städte und Landkreise eine hohe Blasengefahr und in 39 Prozent eine eher hohe Gefahr. Insbesondere in den Top-12-Metropolen gibt es eine Blase: Etwa kostet ein Haus oder eine Wohnung in München im Schnitt 49 Jahresnettokaltmieten. Danach folgen Stuttgart (44,9), Düsseldorf (44,6) und Hamburg (44,3). Empirica misst Immobilienblasen an den vier Indikatoren Vervielfältiger, Einkommen-Preis-Verhältnis, Zahl der Fertigstellungen und Entwicklung der Baukredite.

Als Blase bezeichnet Empirica „einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist“. Das Schädliche daran seien weniger die hohen Preise selbst, sondern die überzeichnete Knappheit. Diese führe zu einer Fehlleitung von Ressourcen in den Wohnungsbau. Dieser werde „über Gebühr angekurbelt“. Dagegen werde Kapital für andere Anlageinvestitionen knapp.

Gefährlich werde eine Immobilienblase aber erst, wenn sie platze. „Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren“, erklärt Empirica und fügt hinzu: „Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhandnehmen.“

***

Altersvorsorge-neu-gedacht.de ist eine Publikation von Bonnier Business Press Deutschland und ist Ratgeber zu den Themen Vorsorge und Geldanlage.

ANG
Vorsorge
Vorsorge Lindner will Steuerzahler bis 2026 um 23 Milliarden Euro entlasten
17.06.2024

Finanzminister Christian Lindner will die Effekte der hohen Inflation ausgleichen und Steuerzahlerinnen und Steuerzahler in den nächsten...

ANG
Börse
Börse Aktien Europa: Bescheidene Stabilisierung nach Kursrutsch
17.06.2024

Europas wichtigste Aktienindizes haben sich nach den jüngst deutlichen Kursverlusten am Montag stabilisiert. Wegen anstehender...

ANG
Vorsorge
Vorsorge Umfrage: Große Mehrheit für Bundeszuschuss zur Pflege
17.06.2024

Als Antwort auf weiter steigende Kosten für die Pflege ist laut einer Umfrage eine große Mehrheit für eine zusätzliche Finanzspritze...

ANG
Geldanlage
Geldanlage EZB 2024: Zinssenkung läutet neue Ära ein
17.06.2024

Wie Bundesbankpräsident Joachim Nagel im April andeutete, hat die Europäische Zentralbank überraschend den Leitzins gesenkt. Diese...

ANG
Börse
Börse Börse Frankfurt-News: Kleine Erholung nach deutlichem Minus
17.06.2024

Frankreichs Parlamentswahlen und die China-Zolldebatte haben die europäischen Aktienmärkte stark belastet. Jetzt sieht es nach einer...

ANG
Immobilien
Immobilien Immobilienblase: Gefahr in diesen Bereichen!
17.06.2024

Das Risiko einer Immobilienblase auf dem Wohnimmobilienmarkt ist leicht gesunken, doch das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten...

ANG
Vorsorge
Vorsorge Renten steigen um 4,57 Prozent
17.06.2024

Die Renten in Deutschland steigen zum 1. Juli um 4,57 Prozent. Der Bundesrat ließ am Freitag eine entsprechende Verordnung des...

ANG
Börse
Börse SEC räumt Weg auch für Ether-ETFs frei
03.06.2024

Die SEC hat den Weg für den Handel mit Ether-basierten ETFs freigemacht, was einen wichtigen Schritt für die Integration von...