Immobilien

Mietkauf: Ohne Eigenkapital zur eigenen Immobilie

Lesezeit: 5 min
09.02.2021 12:40  Aktualisiert: 09.02.2021 12:40
Eine Immobilie zu kaufen kommt für Personen, die über wenig Eigenkapital verfügen oder nur schwer oder gar nicht an einen Bankkredit herankommen, oft nicht infrage. Dabei gibt es Mittel und Wege: Den Mietkauf. Dieser hat Vor- und Nachteile.
Mietkauf: Ohne Eigenkapital zur eigenen Immobilie
Im Vergleich zum klassischen Darlehen erweist sich ein Mietkauf oft als kostspieliger. (Foto: Pixabay)

Erst mieten, dann kaufen: Beim Mietkauf erwirbt ein Mieter das Recht, das Mietobjekt zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Ein Teil der Miete wird zur Zahlung des Kaufpreises genutzt. Der Mietkauf eignet sich vor allem für Personen, die über wenig Eigenkapital verfügen beziehungsweise nur schwer oder gar nicht an einen Bankkredit herankommen. Dieses Ratenkauf-Modell kann eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung über ein Darlehen sein, allerdings können sich dahinter auch einige Fallstricke für Käufer verbergen. Wie der Mietkauf funktioniert und was es zu beachten gibt, erklärt McMakler:

Was ist der Mietkauf?

Wie der Name schon vermuten lässt, verbindet der Mietkauf das Wohnen zur Miete mit dem Immobilienkauf. „Beim Mietkauf wird die monatliche Miete zur Ratenzahlung fürs Eigenheim, indem sie teilweise auf den Kaufpreis angerechnet wird“, sagt Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler. Und weiter: „Der Restkaufpreis wird in der Regel in Form einer Anzahlung zu Beginn und gegebenenfalls einer Schlussrate nach einer vereinbarten Frist fällig.“

Was sind die Voraussetzungen für einen Mietkauf?

Bei einem Mietkauf müssen Interessenten deutlich weniger Kriterien erfüllen als bei einer Darlehensfinanzierung. Dies kann besonders für junge Familien, Personen mit geringem Eigenkapital oder Selbstständige, die kein Bankdarlehen bekommen, eine Möglichkeit sein, sich den Wunsch von der eigenen Immobilie zu erfüllen. „Beim Mietkauf ist die wichtigste Voraussetzung, dass das Haushaltseinkommen hoch genug ist, um die Raten zu begleichen“, erklärt Immobilienexperte Klauser. Die monatlichen Belastungen durch die Miete sowie Neben- und Lebenshaltungskosten dürfen die Einnahmen natürlich nicht übersteigen. Vor dem Vertragsabschluss führen die meisten Anbieter von Mietkäufen daher eine Bonitätsprüfung durch.

Wie funktioniert der Mietkauf?

Beim Mietkauf wird zunächst ein Mietvertrag geschlossen, bei dem das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt in das Eigentum des Mieters übergeht. Der Mietkaufvertrag besteht demnach aus einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag. Beide Verträge müssen notariell beurkundet sein. Der Kaufpreis für die Immobilie wird bereits bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart. „In der Regel wird zu Beginn eine Einmalzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises fällig, die gegebenenfalls jedoch auch über die Mietraten abbezahlt werden kann. Dabei müssen Interessenten beachten, dass beim Mietkauf ohne Eigenkapital die monatliche Belastung deutlich höher ausfällt“, lässt Klauser von McMakler wissen.

Während der Mieter in der Immobilie lebt, zahlt er eine Miete, die bereits einen Ansparbetrag für den späteren Kauf enthält. Diese monatlichen Mietzahlungen setzen sich aus dem Mietzins, den der Eigentümer von der monatlichen Zahlung einbehält, und dem Anzahlungsbetrag zusammen. Sie werden anteilig auf den Kaufpreis angerechnet. „Beim endgültigem Erwerb der Immobilie wird der bis dahin angesparte Betrag mit dem Kaufpreis verrechnet“, erklärt Matthias Klauser. Und weiter: „Der Kaufpreis kann, je nach Vereinbarung, entweder gänzlich über die anteiligen Mietzahlungen oder nach Ende der Mietlaufzeit über eine größere Restsumme beglichen werden.“ Die Laufzeit beim Mietkauf beträgt in der Regel zwischen zehn und 15 Jahre. Erst mit Abschluss des Mietkaufs geht das Eigentum vollends an den Käufer über.

Aufgepasst: Die jeweiligen Verpflichtungen für Mietkäufer sollten nicht unterschätzt werden. Da der Mieter sofort das wirtschaftliche Eigentum der Immobilie übernimmt, muss er meist anteilig für die Kosten von Instandsetzungen, Reparaturen, Modernisierungen sowie die Verwaltung der Immobilie aufkommen. Juristisch ist der Mietkäufer zu diesem Zeitpunkt allerdings noch kein Eigentümer, weshalb er bei baulichen Maßnahmen kein Mitspracherecht hat.

Mietkauf mit Kaufoption (Optionskauf)

Anders als beim klassischen Mietkauf, wobei sich der Mieter dazu verpflichtet, die Immobilie nach einer festgelegten Zeit zu kaufen, gibt es beim Optionskauf keinen verbindlichen Kaufvertrag. In diesem Fall entscheidet der Mieter selbst, ob der Kauf letztendlich zustande kommt. Hierfür lässt der Eigentümer dem Mieter ein Optionsrecht im Grundbuch eintragen, um ihm das Kaufrecht innerhalb eines bestimmten Zeitraums zuzusichern. Somit kann der Interessent testweise in der Immobilie wohnen, ohne gleich eine Kaufverpflichtung einzugehen. Der Mieter kann dann gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt von der Kaufoption Gebrauch machen und das Objekt erwerben. „Die Kaufoption besteht allerdings nur, solange der Mietvertrag nicht vom Mieter gekündigt wird – andernfalls erlischt sie. Zu beachten ist, dass etwaige Sonderzahlungen beim Rücktritt von der Kaufoption eventuell verfallen und nicht erstattet werden“, gibt Immobilienexperte Klauser zu bedenken.

Mietkauf oder Finanzierung?

Im Vergleich zum klassischen Darlehen beziehungsweise einem Direktkauf erweist sich ein Mietkauf oft als kostspieliger. Der Tilgungsanteil ist bei einer klassischen Finanzierung zu Beginn fast genauso hoch wie beim Mietkauf. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass sich der Tilgungsanteil bei Darlehen mit der Zeit erhöht, während der Zinsanteil sinkt. Der Grund: Die anfallenden Zinsen werden auf die verbliebene Restschuld gezahlt. Diese wird mit jedem Monat geringer – deshalb sinkt auch der Zinsanteil. Beim Mietkaufvertrag sind hingegen beide Variablen festgeschrieben. Unterm Strich ist die Immobilie bei einem klassischen Darlehen selbst bei gleich hohen monatlichen Ratenzahlungen meist schneller abbezahlt und somit häufig günstiger.

Der Mietkauf rentiert sich nur, wenn ein möglichst großer Anteil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der Tilgungsanteil sollte hierbei möglichst mehr als 80 Prozent betragen, damit sich der Mietkauf finanziell lohnt. Damit aus dem Traum vom Eigenheim kein finanzielles Minusgeschäft wird, sollten Mietkaufinteressenten also sehr genau kalkulieren.

„Kaufinteressenten, die bereits über ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises verfügen, sollten eher eine klassische Immobilienfinanzierung anstelle eines Mietkaufs in Betracht ziehen. Die klassische Variante ist in diesem Fall deutlich rentabler und weniger riskant“, resümiert Matthias Klauser von McMakler.

Lesen Sie hier mehr zum Thema

So erfüllt sich Ihr Traum vom Eigenheim

Das sind die 7 größten Fehler beim Hauskauf

Miete oder Kauf: Was lohnt sich wo?

AS
Immobilien
Immobilien Immobiliengigant in Schwierigkeiten: Sorge vor einem Crash in China

Der Immobiliengigant Evergrande steht unter großem Finanzdruck. Der Konzern spricht selber von „beispiellosen Schwierigkeiten“. Wie...

AS
Vorsorge
Vorsorge Risiko von Cyberangriffen auf Unternehmen steigt massiv

Schon vor der Corona-Krise war es um die IT-Sicherheit in vielen Firmen nicht gut bestellt. Homeoffice und pandemiebedingte Einbußen...

AS
Vorsorge
Vorsorge „Mehr Netto vom Brutto“: Sogar Arbeitgeberpräsident kritisiert Steuersystem

Normalverdienern bleibe zu wenig vom Lohn übrig, kritisiert der Arbeitgeberpräsident. Auch das Steuersystem müsse leistungsgerechter...

AS
Geldanlage
Geldanlage Um die finanzielle Bildung steht es schlecht!

Inflation? Aktien? EZB? Keine Ahnung! Junge Menschen beklagen fatale Wissenslücken bei den Themen Geld, Vermögen und Finanzen.

AS
Immobilien
Immobilien Eigenbedarf, Hochwasser, Parkverbot: So umgehen Sie juristischen Fallen beim Umzug

Ein Umzug ist nicht nur viel Arbeit – es lauern auch einige juristische Fallstricke. Lesen Sie hier eine Auflistung von Urteilen...

AS
Börse
Börse Deutschen Geldinstitute wollen durch Fusionen europäische Bankenriesen schaffen

Der Chef der Deutschen Bank will die Größenvorteile Europas nutzen. Auch andere Bosse deutscher Banken fordern einen einheitlichen...

AS
Vorsorge
Vorsorge Urteil: Arbeitnehmer müssen Krankheit im Zweifel nachweisen

War die während ihrer Kündigungsfrist krank gemeldete Kollegin wirklich krank? Ein Unternehmen in Niedersachsen bezweifelt das – und...

AS
Geldanlage
Geldanlage Eine Vermögensabgabe kommt - auch ohne EU-Vermögensregister

Das von der EU vorangetriebene Vermögensregister hat zuletzt für viel Kritik gesorgt. Doch in Deutschland stehen dem Staat schon jetzt...

AS
Vorsorge
Vorsorge Familienunternehmen fürchten die drohende Erbschaftssteuer

Mehrere Parteien versprechen im Wahlkampf eine Erhöhung der Erbschaftsteuer. Der BDI zeigt auf, was vielen Familienunternehmen konkret...

AS
Börse
Börse Öl ganz vorn: Das waren die besten Geldanlagen seit Jahresbeginn

Nach den ersten acht Monate das Jahres 2021 liegt Rohöl, das einen Preisanstieg um mehr als 40 Prozent verzeichnet, ganz vorn. Doch es...

AS
Geldanlage
Geldanlage Verkauf von Gold und Silber in Deutschland wird weiter erschwert

Schon wer zwei Unzen Gold verkaufen will, muss bei der Bank seit August die Herkunft des Goldes dokumentieren können. Wer keine Rechnung...

AS
Börse
Börse Österreichs Finanzaufsicht warnt Anleger vor "Pump and dump"

Österreichs Finanzmarktaufsichtsbehörde warnt vor "Pump and dump", einer Form der Marktmanipulation, bei der Kleinanleger an der Börse...