Der Wunsch nach einem Rückzugsort auf dem Land besteht bei mir schon seit einigen Jahren. Ich lebe und arbeite seit 15 Jahren in Berlin, stamme aber ursprünglich aus dem Havelland und bin mit Naturbezug groß geworden. Daher habe ich mich immer mal wieder dort umgesehen, ob sich nicht die Möglichkeit zur Stadtflucht ergibt. Im Sommer 2020 kam ich dann über glückliche Umstände an meine eigene Datsche. Ich bin recht naiv mit dem Kauf umgegangen und habe auch etwas Lehrgeld bezahlen müssen. Damit Ihnen nicht derselbe Fehler unterläuft, möchte ich Ihnen hier ein paar Tipps geben.
Ein Ferienhaus im Grünen als Oase der Erholung
Am Anfang steht wie bei jedem Immobilienkauf die Lage. Wo soll's denn hingehen? Bei mir war diese Frage schnell beantwortet, denn es zog mich in meine alte Heimat an den See meiner Kindheitstage. Ich hatte auch das eine oder andere Dorf an diesem See im Auge, aber beim Kauf einer Datsche kann man leider nicht zu wählerisch sein, denn die Nachfrage ist groß und das Angebot knapp.
Hat man einen Ort gefunden, der einem zusagt, muss man natürlich einen Zugang zum Markt finden. Das kann sich schon als Herausforderung erweisen, denn viele der Wochenendhäuser in der Region sind seit Generationen in Familienbesitz. Sie werden nur selten inseriert und gelangen oftmals „unter der Hand“ an ihren neuen Besitzer. Bei mir war es eine Mischung aus beidem. Ich erfuhr durch meine Schwester davon, die bereits ein Häuschen in derselben Gegend hat und die vom Verkauf Wind bekam. Allerdings war das Häuschen da auch gerade über einen Makler inseriert worden, was leider bedeutete, dass bei einem Kauf Provision auf mich als Kostenpunkt zukam.
Schnelles Handeln ist gefragt
Wochenendhäuser in beliebten Regionen sind nur sehr kurz auf dem Markt, besonders in Nähe zur Großstadt (das Havelland liegt nur etwa anderthalb Stunden von Berlin entfernt). Da ich schon einige Chancen zuvor verpasst hatte, wusste ich, dass schnelles Handeln gefragt war. Also vereinbarte ich noch am selben Tag einen Besichtigungstermin, zuerst mehr aus Neugierde als auch ernsthaftem Kaufinteresse.
Die Vorbesitzerin und ich waren uns sofort sympathisch. Sie hatte den Bungalow geerbt, hatte jedoch selbst ein Haus mit Garten in der Region und konnte die zusätzliche Belastung nicht gebrauchen. Bei der ersten Besichtigung überkam mich dann gleich so etwas wie Liebe auf den ersten Blick: eine moderne und erst kürzlich renovierte Datsche mit reichlich Platz im Garten, ein schattenspendener Nussbaum, ein Parkplatz fürs Auto, ein Brunnen und ein kleiner Geräteschuppen.
Auch die Lage war perfekt: Ich war in der Nähe meiner Familie, kannte Land und Leute und musste nur 5 Minuten Gehweg zum See einplanen. Dazu kam ein entscheidender Vorteil: keine Pacht. Dazu muss man wissen, dass im Osten der Republik viele Wochenendhäuser auf Kirchenland stehen und in der Regel gepachtet werden. Es handelt sich dabei meist Erbpachtverträge, man erwirbt nur den Bungalow selbst und nicht das Land.
Zwar ist Jahrespacht nicht hoch, doch über die Jahre läppert sich das schnell zum Kaufpreis eines kleinen Grundstücks zusammen, ohne dass man das Land je besitzt. Das hat auch Auswirkungen auf bauliche Maßnahmen, die man auf dem Grundstück vornehmen darf.
Zu meinem Glück war es in meinem Fall anders. Das Land stand mitsamt dem Bungalow zum Verkauf. Die eigene Wasserversorgung ermöglichte mir zudem Unabhängigkeit von der sonst üblichen Gemeinschaftsversorgung, was wiederum den Vorteil mit sich bringt, auch spontan im Winter aufs Land fliehen zu können. Denn in den Bungalows, die sich eine Wasserversorgung teilen, wird das Wasser im Winter abgestellt, damit die Rohre nicht aufgrund der wenigen Nutzung nicht einfrieren.
Offene Fragen klären und Finanzierung sichern
Nach der Erstbesichtigung erbat ich mir ein paar Tage Bedenkzeit. Währenddessen besichtigten weitere Kaufinteressenten den Bungalow. Mir war klar, dass das Angebot in wenigen Tagen vom Markt sein würde, also hielt ich Rücksprache mit meiner Partnerin und bemühte mich sogleich um eine Finanzierung. Um den Kauf nicht zu überstürzen, vereinbarte ich einen zweiten Termin und war diesmal mit offenen Fragen gewappnet.
Wann wurde der Bungalow zuletzt saniert? Wann wurde der Brunnen im Garten gebohrt? Gibt es Altlasten auf dem Gelände? Ist das Gebäude gegen Sturmschäden versichert und könnte ich die Versicherung übernehmen? Würde ich alles so kaufen wie gesehen oder würde der Bungalow zuvor leergeräumt werden? An dieser Stelle kann ich nur raten: Fragen Sie alles, Sie bekommen vielleicht keine zweite Chance.
In meinem Fall besteht zum Glück nach wie vor eine Verbindung zur Vorbesitzerin, die mir auch nach dem Kauf noch die eine oder andere Frage beantwortet. Doch das muss natürlich nicht immer der Fall sein. Ich habe mir zudem alle Belege der Sanierung zeigen lassen, um die Bauarbeiten bestmöglich nachvollziehen zu können und um zu wissen, wie es um die Baustruktur bestellt ist.
Verhandeln ja, aber mit Augenmaß
Anschließend kommt der knifflige Teil: die Verhandlungen. Verhandeln sollte man schon, aber man sollte es auch nicht übertreiben. Da ich keine Mängel feststellen konnte, habe ich mir zugegebenermaßen nicht viel Mühe gemacht, den Preis zu drücken. Ich habe zuvor mit einem befreundeten Immobilienmakler gesprochen, um mir ein Bild der üblichen Preise zu machen und habe dann eine Schmerzgrenze für mich festgelegt, bis zu der ich den Kauf durchziehen würde. Wir wurden uns schnell einig.
Dass man es mit den Verhandlungen nicht zu sehr ausreizen sollte, erfuhr ich später. Ein anderer Kaufinteressent hatte die Baustruktur offenbar so schlecht geredet, um den Preis zu drücken, dass die Verkäuferin die Geduld verlor. Er hat nun einen benachbarten Bungalow (auf Pachtland) erworben – für einen Bruchteil des Preises zwar, aber dafür so renovierungsbedürftig, dass außer der Grundmauern nicht viel zu erhalten war. Am Ende kann er von Glück reden, wenn er unter dem Preis landet, den er für meine Datsche nicht bezahlen wollte.
Hier wird auch gleich ein weiterer Punkt deutlich. Mit einem Ferienhaus kauft man sich auch Arbeit sein, das muss einem vorher klar sein. Nicht jeder hat das Glück wie ich, dass der Bungalow quasi bezugsfertig ist. Da es sich oft um Ferienhäuser aus den 60er- oder 70er-Jahren handelt, sind Renovierungsarbeiten fällig. Das bedeutet mitunter erhebliche Mehrkosten, etwa wenn das Dach neu gemacht werden muss.
Sind sich Käufer und Verkäufer über den Preis einig, beginnt die Bürokratie. Die Zusage der Finanzierung sollte ja an dieser Stelle schon stehen, nur geht es eventuell noch um die letzten Details und die Unterschrift unter den Darlehensvertrag. Dann muss ein Notartermin vereinbart werden, was je nach Region mehrere Wochen dauern kann. Vor der Beurkundung sollte man unbedingt den Vertrag noch einmal gründlich studieren. Nach Unterzeichnung hat mit in der Regel zwei Wochen Zeit, vom Kauf zurückzutreten. Tut man dies nicht, ist der nächste Schritt die Zahlungsaufforderung. Anschließend fallen gleich mal Steuern an, zuerst Grunderwerbsteuer (einmalig) und anschließend Grundsteuer (jährlich, entfällt bei Pacht).
Dann folgt noch etwas Papierkram: die Anmeldung beim nächstgelegenen Einwohnermeldeamt, Zweitwohnsitzsteuer und Abwasserverband. Ferienhäuser sind oftmals nicht ans Abwassernetz angebunden. Das Abwasser wird in Abwassertanks gesammelt und muss in regelmäßigen Abständen abgefahren werden. Dazu kommt die Ummeldung für Versicherungspolicen und Strom. Das alles kann nervenaufreibend und langwierig sein, steht einem aber nach dem Kauf ins Haus. Bis zur Umschreibung im Grundbuch können – je nach Region – mehrere Monate vergehen. Ich warte bis heute darauf und werde mich wohl auch noch einige Monate gedulden müssen. Aber bis dahin sitze ich schon auf der Terrasse meines Ferienhäuschens und genieße die Natur.
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