Im Corona-Jahr 2020 hat sich der Trend zu überhöhten Immobilienpreisen vor allem in deutschen Großstädten nach Einschätzung der Bundesbank noch etwas verschärft. Es gebe Anzeichen dafür, dass „die markanten Preisübertreibungen auf den städtischen Wohnungsmärkten während der Coronavirus-Pandemie ... etwas zunahmen“, warnte die Notenbank in ihrem am Montag veröffentlichten Monatsbericht Februar. „Aktuellen Schätzergebnissen zufolge lagen die Preise in den Städten nach wie vor zwischen 15 Prozent und 30 Prozent über dem Wert, der durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist.“
Der breit angelegte, kräftige Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in Deutschland setzte sich während der Coronavirus-Pandemie fort, wie die Bundesbank feststellte. „Dabei deutet sich an, dass die Regionen außerhalb der Städte weiter an Attraktivität gewannen.“ Die Bundesbank verwies unter anderem auf Zahlen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) wonach sich die Preise für Wohneigentum im vergangenen Jahr um 7,5 (Vorjahr: 6,75) Prozent erhöhten. Aber auch das Statistische Bundesamt hatte Ende Dezember über einen kräftigen Anstieg der Immobilienpreise berichtet.
Nach Einschätzung der Bundesbank könnte sich „der Stellenwert von Wohneigentum in den Konsumplänen der privaten Haushalte aufgrund der Einschränkungen zur Eindämmung der Pandemie dauerhaft erhöht haben“.
Preisdruck verändert das Wohnen
Die Preisanstiege der vergangenen Jahre auf dem Immobilienmarkt haben nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) den langfristigen Trend zu größeren Wohnungen bereits spürbar verlangsamt. Unter Mieterhaushalten in den Großstädten ging die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf im vergangenen Jahrzehnt sogar zurück, wie eine am Montag veröffentlichte IW-Studie ergab.
Berechnungen der Ökonomen auf Basis des „sozio-oekonomischen Panels“ zeigen allerdings große Unterschiede in der Verteilung des Wohnraums. Eigentümer wohnen demnach im Schnitt in 125 Quadratmeter großen Wohnungen, Mieter dagegen auf 75 Quadratmetern – pro Kopf sind es bei Eigentümern 48 Quadratmeter Fläche und bei Mietern 35 Quadratmeter.
Insgesamt stieg die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf der Studie zufolge in Deutschland seit 1990 um 34 Prozent. Seit Beginn des Immobilienbooms 2010 habe sich der Anstieg aber spürbar verlangsamt.
Dies liege hauptsächlich an der Entwicklung bei den Mietern, berichtete das arbeitgebernahe IW. Hier stagniere seit 2010 die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf. In Großstädten sinke sie sogar. Zugleich wachse der Anteil an Mietern, die weniger als einen Wohnraum je Haushaltsmitglied zur Verfügung haben, wieder deutlich, nachdem er zuvor lange abnahm. Bei den Wohnungseigentümern sei die Wohnfläche dagegen weiter deutlich gestiegen.
In der Gesamtbevölkerung gehört man der Studie zufolge bereits ab einer Wohnfläche von mehr als 41 Quadratmetern pro Kopf zu den oberen 50 Prozent, ab 83 Quadratmeter pro Kopf zu den oberen 10 Prozent.
Ein- und Zwei-Personen-Haushalte sind häufigste Wohnform
Trends wie Migration, Urbanisierung und der demografische Wandel spiegeln sich der Studie zufolge am Immobilienmarkt deutlich wieder. Der Anteil der Einpersonenhaushalte sei zwischen 1990 und 2018 von 34 auf 42 Prozent gestiegen, so das IW. In drei Viertel aller Haushalte wohnten mittlerweile maximal zwei Personen. Haushalte mit drei und mehr Personen hätten dagegen an Relevanz für den Wohnungsmarkt verloren. Der Anteil der Mieter mit Migrationshintergrund stieg zwischen 2010 und 2018 von 25 auf 32 Prozent.
Trotz steigender Preise sind Eigentumswohnungen laut einer weiteren IW-Studie in einigen deutschen Großstädten aber genau genommen sogar erschwinglicher geworden. Grund seien gesunkene Zinsen, die Hypothekenkredite billiger machten und den Effekt steigender Preise überkompensierten, erklärte die IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Jedoch könnten viele Haushalte davon nicht profitieren, weil sie zu wenig Eigenkapital für den Immobilienkauf und die dabei fälligen Nebenkosten wie Notar und Grunderwerbssteuer besäßen.
Für das Papier im Auftrag des Düsseldorfer Immobilienkonzerns LEG wurden die Preise für Wohneigentum in 50 Großstädten hierzulande analysiert. In 38 der betrachteten 50 Großstädte seien die Amortisationszeiten für ein Hypothekendarlehen zwischen 2011 und 2020 gesunken, wenn man die Differenz von Miete und Finanzierungskosten als Tilgung ansetze, so die IW-Experten. Je niedriger die Zinslast, desto mehr können Käufer von ihrem Kredit abbezahlen, was ihnen einen Vorteil gegenüber Mietern verschaffen kann.
In 12 Großstädten habe sich dagegen das Verhältnis von Kaufpreis, Miete und Zins verschlechtert, darunter Berlin, Augsburg, Mainz und Hamburg. Insgesamt sei die Erschwinglichkeit von Wohneigentum gestiegen, so Voigtländer. In fast der Hälfte der Großstädte könne Wohneigentum binnen 35 Jahren abbezahlt werden kann, ohne stärker als ein Mieter belastet zu sein.
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