Reich mit Mietimmobilien? Das sagen Forscher und Vermögensberater dazu

Immer mehr Deutsche vermieten und verpachten Immobilien. Allein im Jahr 2019 waren es 5,2 Millionen Privathaushalte – das entspricht fast jedem siebten Haushalt, wie das Institut der deutschen Wirtschaft berichtet. Seit 2011 sei die Zahl der privaten Vermieter um eine Million gestiegen, vor allem aufgrund der niedrigen Bau- und Kontozinsen.

„Private Vermieter stellen mittlerweile nahezu zwei Drittel der Mietwohnungen und -häuser in Deutschland, reich werden sie durch die Mieteinnahmen fast nie“, stellt das Forschungsinstitut gleichwohl fest. Gerade einmal 16 Prozent erzielten Mieteinnahmen von über 15.000 Euro pro Jahr – nach Investitionskosten und vor Steuern. 7 Prozent schrieben sogar Verluste.

Studien über die Renditen von privaten Vermietern in Deutschland gibt es fast keine – obwohl es eigentlich ein Leichtes für die Immobilienbranche sein müsste, entsprechende Forschung anzustoßen. Eine Arbeit von Ökonomen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung gelangte im Jahr 2014 zu ernüchternden Ergebnissen: Demnach lag die Rendite von privaten Vermietern bei 1,5 bis 2 Prozent pro Jahr nach Abzug der Kosten für Finanzierung, Betrieb und Instandhaltung. Die Ergebnisse könnten aber etwas nach unten verzerrt sein, weil die Stichprobe wohlhabende Haushalte womöglich nicht ausreichend erfasse, schreiben die DIW-Forscher.

Relativ geringe Renditen

„Gemessen an den Renditen, die man in der Vergangenheit für relativ sichere Finanzanlagen erzielen konnte, sind die hier ermittelten Renditen privater Immobilieninvestitionen relativ gering“, erklären die Autoren weiter und fügen an: „Berücksichtigt man das höhere Risiko und den individuellen Bewirtschaftungsaufwand, den Privatinvestoren mit Immobilien haben.“ Etwa hätten Anleihe- und Kontozinsen von 2000 bis 2008 bei 3 bis 4 Prozent pro Jahr gelegen.

Kritische Vermögensberater mahnen denn auch zur Vorsicht. Etwa hält der Honorarberater Alexander Schmidt eine Immobilie durchaus für eine sinnvolle Risikostreuung in einem Wertpapierportfolio. „Sie korreliert nicht mit Aktien, sie korreliert nicht mit Rohstoffen“, schreibt er im Buch „Undercover in der Finanzindustrie“. Bedeutet: Die Immobilienpreise entwickeln sich häufig gegenläufig zu anderen Anlageklassen, was ein Vermögen vor zu hohen Wertschwankungen schützt.

Doch auch Schmidt schätzt die Jahresrenditen auf bloße 1,5 bis 2 Prozent. Bei einem vorzeitigen Verkauf nach zehn oder 15 Jahren, etwa aufgrund einer Scheidung, könne diese Wertsteigerung nicht die hohen Anschaffungs- und Baukosten ausgleichen. Zudem sollte man schon ein Vermögen im mittleren sechsstelligen Bereich haben, um einzusteigen, erklärt Schmidt.

Vorsicht Recency Bias

Der Vermögensberater Gerd Kommer warnt davor, dem Recency Bias zu verfallen. Natürlich hätten sich die Immobilienpreise seit den 2010er-Jahren sehr gut entwickelt, schreibt er in einem Artikel. „Wer indes glaubt, dass sich diese zehn fetten Jahre so in die Zukunft fortsetzen werden, fällt auf einen der ältesten Investmentdenkfehler herein.“

Eine kreditfinanzierte Immobilie sei ein beträchtliches Finanzrisiko, erklärt Kommer. Sie unterliege einem Baufertigstellungsrisiko, einem Instandhaltungsrisiko, einem Mietausfallswagnis, einem allgemeinen Marktrisiko, einem Klumpenrisiko, einem Prozessrisiko und einem politischen Risiko. Außerdem sei sie wesentlich illiquider als börsengehandelte Wertpapiere. Dass Immobilien wertstabiler als Aktien seien, hält Kommer für einen Mythos. „Dass sich Wertschwankungen des Eigenkapitals in einer Immobilie nicht täglich im Internet beobachten lassen, wie das bei Wertpapieren der Fall ist, ändert nichts an der Existenz dieser Wertschwankungen“, schreibt er.

Der Immobilienforscher Thorben Löschky der Universität Leipzig geht davon aus, dass die Renditeerwartungen der privaten Vermieter deutlich hinter den tatsächlichen Zugewinnen bleiben. Er vermutet als Ursache einen „Mangel bei der Bewirtschaftung und im Management“, wie er in seiner Doktorarbeit schreibt.

Kostennachteil von 30 Prozent

Laut Gerd Kommer haben private Vermieter 30 Prozent höhere Anschaffungskosten und laufende Ausgaben als gewerbliche Vermieter. Bei Vonovia und Co. würden die Ausgaben für etwa Makler, Notar, Steuerberater oder Instandhaltung aufgrund von Größenvorteilen weniger Rendite auffressen. Dadurch könnten große Immobilienfirmen die Mieten und somit die Renditen am Markt nach unten drücken.

Eine weitere Gefahr: Experten rechnen in den kommenden Jahren mit sinkenden Immobilienpreisen nach Abzug der Inflation. Der Vermögensberater Martin Hackler warnte bereits im November 2021 im ANG-Gespräch vor EZB-Zinserhöhungen, Sanierungsvorschriften und einem ungünstigen demographischen Trend, was zu fallenden Immobilienpreisen und einem Ende des Booms führen könnte.

Hackler riet damals zu einem breit gestreuten ETF-Portfolio, etwa aus 70 Prozent globalen Aktien und einer 30-prozentigen Investitionsreserve. „Geld, das ich in den kommenden fünf bis acht Jahren brauche, hat am freien Kapitalmarkt nichts verloren“, sagte er. Letztendlich sei die Portfoliostruktur aber eine individuelle Entscheidung, die unter anderem von der Vermögensstruktur, der Lebensphase und der Risikotoleranz abhänge.