Sanierungszwang: Wenn das Eigenheim zum Finanzrisiko wird

Die Pläne der EU-Kommission waren im Dezember 2021 ein Schock für Immobilienbesitzer. Brüssel schlug damals einen Sanierungszwang für Altbauten vor. Demnach sollten Hausbesitzer bis zum Jahr 2030 die Immobilie so sanieren, dass sie nicht mehr in die schlechteste Energieklasse G fällt. Betroffen wären EU-weit knapp 15 Prozent aller Wohnungen.

Die EU-Kommission wollte sogar durchsetzen, dass ab dem Jahr 2027 nur noch Häuser mit Energieklasse E oder besser verkauft werden dürfen. Brüssel musste die Pläne aber nach heftiger Kritik fallen lassen.

Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland erwartet hohe Sanierungskosten für viele Eigenheimbesitzer. Die Diplom-Ingenieurin hält aber ein Vermietungs- oder Verkaufsverbot im Gespräch mit ANG für unwahrscheinlich. „Das wird derzeit nicht mehr diskutiert“, sagt die Geschäftsführerin des Bereichs Energie, Umwelt, Technik.

Mindestanforderungen für Gebäude

Laut Haus & Grund arbeiten gerade der Europäische Rat, die EU-Kommission und das Europäische Parlament an der Richtlinie über Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden.

Der Richtlinienentwurf sieht unter anderem Renovierungspässe für Bestandsgebäude und Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz für Gebäude vor. Wohnhäuser müssen laut Haus & Grund bis zum Jahr 2030 mindestens ein F im Energieausweis erreichen und bis zum Jahr 2033 ein E.

Nationale Regierungen seien angehalten, zusätzliche Maßnahmen zu erlassen, um die Klimaziele zu erreichen. Auch die EU-Kommission behalte sich weitere Vorgaben vor, denn im Jahr 2027 würde die Richtlinie erneut überprüft.

Erst in der vergangenen Woche legte der Energieausschuss des EU-Parlaments Änderungsvorschläge vor. Die Abgeordneten wollen dabei den Entwurf weiter verschärfen. Etwa sollen alle Wohngebäude bereits zum Jahr 2030 ein E erreichen und bis zum Jahr 2033 ein D, berichtet die Immobilien Zeitung. Ausnahmen soll es für Sozialwohnungen geben. Außerdem forderten die Parlamentarier eine Solaranlagenpflicht für bestehende Wohngebäude, die umfassend modernisiert werden, ab dem Jahr 2032.

Weg in Richtung „Planwirtschaft“

Eigentümerverbände übten scharfe Kritik. „Damit wird der planwirtschaftliche und für alle ungeheuer teure und ineffiziente Weg Richtung Klimaneutralität zementiert“, sagte etwa der „Haus & Grund“-Präsident Kai Wernecke.

Laut einer Studie des Bau-Beratungsinstituts Arge für das Verbändebündnis Wohnungsbau sind sehr viele Gebäude in Deutschland wenig energieeffizient. Demnach fielen im Jahr 2020 14,3 Prozent aller Eigenheime in die niedrigste Effizienzklasse H. Weitere 10,9 Prozent waren in der vorletzten Klasse G. Besser modernisiert waren die Mietwohnungen (H: 1,9 Prozent; G: 4 Prozent) und die Eigentumswohnungen (H: 3,2 Prozent; G: 4,2 Prozent). Das EU-System reicht dabei von G bis A, während das deutsche System von H bis A+ reicht.

Nicht ganz klar ist laut Haus & Grund, wie die Sanierungsvorschriften umgesetzt werden. „Vermutlich wird es auf eine Ausgleichsabgabe bei Nichterfüllung des vorgeschriebenen energetischen Zustands hinauslaufen“, erklärt der Verband auf ANG-Anfrage.

Wie hoch eine etwaige Ausgleichsabgabe sein werde und ob es Ausnahmen für Geringverdiener geben werde, sei noch nicht bekannt, sagt Corinna Kodim auf Nachfrage. „Es wird sich vermutlich um eine Geldabgabe handeln, entweder als Strafzahlung oder als Ausgleichszahlung, ähnlich wie für die Schaffung von öffentlichen Parkplätzen, wenn die geforderte Anzahl von Stellplätzen auf dem eigenen Grundstück aus Platzgründen nicht errichtet werden können.“

Extrem teure Sanierungen

Die Bundesregierung hatte bereits am 13. Juli 2022 auf einer Pressekonferenz angekündigt, die EU-Vorgaben zügig umsetzen zu wollen. Bauministerin Klara Geywitz erklärte, die Regeln sollten „sozialverträglich“ gestaltet sein, sodass niemand sein Haus aufgrund der energetischen Anforderungen verliere. Etwa kündigte sie zusätzliche Fördermittel an.

Doch ob der Staat die finanziellen Mittel besitzen wird, um in der Breite einzuspringen, ist zweifelhaft. Laut der Arge-Studie werden die Pläne nämlich extrem teuer.

Demnach würde es bis zu 3600 Milliarden Euro kosten, um den Wohngebäudebestand bis zum Jahr 2045 im Schnitt auf das „Effizienzhaus 115“-Niveau zu bringen. Das ist mehr als die gesamte Wirtschaftsleistung der Bundesrepublik innerhalb eines Jahres. Dabei entspreche Effizienzhaus 115 nicht einmal dem Niveau, zu dem sich die Ampel-Regierung im Koalitionsvertrag verpflichtet habe, berichtet ntv.

Umgerechnet sind das bis zu 150 Milliarden Euro pro Jahr an Sanierungskosten. Eine Verbesserung auf „Effizienzhaus 55“-Niveau, das bedeutet einen maximalen Jahresprimärenergiebedarf von im Schnitt 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche, würde sogar bis zu 5200 Milliarden Euro kosten.

Vierstellige Sanierungskosten pro Quadratmeter

Für die einzelnen Immobilienbesitzer bedeutet das Kosten im oberen fünfstelligen oder sogar sechsstelligen Bereich. Etwa kostet es laut der Arge-Studie zwischen 660 und 1070 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, um ein gar nicht oder gering saniertes Haus auf „Effizienzhaus 115“-Niveau zu bringen. Bei einem mittelmäßigen oder größtenteils sanierten Haus fallen zwischen 590 und 950 Euro an (jeweils Baujahr 1949 bis 1978).

Dabei sieht der Koalitionsvertrag vor, dass für Umbauten bei Bestandsgebäuden künftig der „Effizienzhaus 70“-Standard gelten soll. Dadurch würden die Sanierungskosten laut der Studie nochmals um circa 20 Prozent höher ausfallen (gering sanierte Häuser: 850 bis 1260 Euro; mittelmäßig sanierte Häuser: 780 bis 1170 Euro). Laut dem Statistischen Bundesamt wurden rund zwei Drittel aller Wohnungen in Deutschland vor dem Jahr 1979 errichtet.

Corinna Kodim rechnet zudem fest mit einer Solardachpflicht bei Neubauten, auch wenn bislang keine entsprechenden Gesetzesvorhaben auf dem Weg seien, erklärt die Berlinerin, die für Haus & Grund den nationalen Gesetzgebungsprozess beobachtet. Der Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung aus dem Jahr 2021 sieht vor, dass eine Solaranlage auf dem Dach bei privaten Neubauten „die Regel“ werden soll. In Berlin und Baden-Württemberg gibt es bereits entsprechende Vorschriften.

In Baden-Württemberg trifft die Solaranlagenpflicht sogar die Besitzer von bestehenden Häusern. Sie müssen im Falle einer grundlegenden Dachsanierung eine Solaranlage anbringen, wenn das Dach mindestens 20 Quadratmeter groß ist und eine bestimmte Neigung und Himmelsausrichtung aufweist.

Immobilienbesitzer sollten also unbedingt einen Sanierungsplan erstellen, Reserven für zukünftige Sanierungen zurücklegen und sich über etwaige Fördermittel schlau machen. Wer eine Expertenberatung wünscht und dazu relativ wenig Geld in die Hand nehmen möchte, kann auch einem Eigentümerverband wie Haus & Grund beitreten.